Differenza legale tra B&B, casa vacanza e locazione turistica

In questo nuovo articolo vogliamo spiegarti la differenza legale tra B&B, casa vacanza e Locazione turistica

Quando si vuole intraprendere la carriera di host, una delle domande fondamentali che bisogna farsi è che tipo di attività avviare e quali sono le differenze legali tra le diverse opportunità che abbiamo a disposizione. 

Le principali attività da avviare se vogliamo diventare host sono B&B, casa vacanza e locazione turistica.

Ma come scegliere quella più adatta al tipo di attività che vogliamo svolgere? 

Di seguito, un approfondimento legale sulla differenza tra B&B, casa vacanza ad uso turistico in forma imprenditoriale e locazione turistica in forma non imprenditoriale, così da avere un quadro più chiaro. Ricordati di informarti al tuo comune o SUAP di riferimento poiche’ le linee guida cambiano da regione a regione e possono includere o meno determinate caratteristiche. 

B&B - Bed and Breakfast

Il termine stesso ovvero Bed and Breakfast deriva dall’inglese e vuol dire letteralmente “letto e colazione”, e nasce dall’esigenza da parte di turisti di tutto il mondo di condividere la propria esperienza di viaggio con persone del luogo. 

Data la natura della struttura infatti, il proprietario si ritrova letteralmente a condividere il proprio alloggio con altri, ovvero i turisti.

Secondo le Norme Regionali in vigore costituiscono Bed and Breakfast, “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.

In tale contesto, per l’esercizio del B&B, le regioni sono libere di fissare norme regionali in base a criteri differenti, ad esempio in termini di posti letto (da 6 fino ad un massimo di 20), numero di camere (in genere 3 ma si può arrivare anche a 6) e di altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività in base alla regione.

Qual è la prima cosa da fare per aprire un B&B?

La prima cosa da fare per aprire un B&B è quella di consultare la specifica Legge Regionale in materia.

Una volta fatte le dovute ricerche e consultato il proprio consulente fiscale, bisogna accedere tramite internet o recarsi allo sportello SUAP del Comune di pertinenza per ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è la nuova procedura che sostituisce la DIA (Denuncia di Inizio Attività). Il vantaggio offerto da questo nuovo strumento è quello che con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata. Alla SCIA, tramite gli strumenti cartacei o telematici, vanno allegati i documenti necessari che variano da regione in regione, per la completa definizione della pratica.

I passi successivi riguardano l’avvio delle pratiche, gestite dagli Uffici Turistici, per l’eventuale classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

Quali sono i requisiti fondamentali per avviare un B&B?

  1. Il numero di camere ridotto, rispetto ad un albergo, in genere 3 ma si può arrivare anche a 6;
  2. La somministrazione solo ed esclusivamente del pasto “colazione” ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). Questo divieto è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati;
  3. La somministrazione della biancheria da letto e prodotti da bagno;
  4. Un contesto familiare che rimanda all’idea di “casa”;
  5. La possibilità di entrare strettamente a contatto con la realtà del luogo in cui soggiorna;
  6. Comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza le generalità degli ospiti attraverso il portale Alloggiati web;
  7. Comunicazione delle presenze alle Regioni / ISTAT. Il titolare di ciascun Bed and Breakfast deve obbligatoriamente comunicare gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’Istat in via telematica in base alla legge regionale regionale n.18 del 2012 e la D.G.R. n. 573 del 2014. Consiste in una vera e propria osservazione/indagine svolta dall’Istituto Nazionale di Statistica per avere dati disponibili dei numeri posti letto occupati nell’anno. 

Case vacanze ad uso turistico professionale

Per casa vacanza si intende la locazione temporanea di un appartamento, casa, villa etc. destinati all’attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità. Essa è disciplinata ai sensi della legge 17 Maggio 1987 n 217.

In particolare si intende casa vacanza in forma imprenditoriale l’affitto di appartamenti, case singole e ville in forma organizzata e imprenditoriale, nel senso che la locazione turistica viene svolta non in modo occasionale e riguarda immobili arredati e senza servizi centralizzati per più periodi all’anno (non inferiore a 7 giorni e non superiori a 3 mesi).

Cosa fare per aprire una casa vacanza ad uso turistico professionale?

  1. Aprire una partita IVA;
  2. Iscriversi al Registro delle Imprese;
  3. Ottenere l’autorizzazione dal Comune di residenza tramite l’invio della S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
  4. Presentare i requisiti strutturali ed igienico-sanitari;
  5. Comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di liste di riferimento;
  6. Dichiarazione dei redditi;
  7. Registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate usando il modulo RLI 2020 se il periodo di locazione è superiore a 30 giorni all’anno, in caso contrario non vi è l’obbligo di registrazione;
  8. Segnalazione telematica degli ospiti alla Questura di competenza tramite l’apposito servizio online “Servizio Alloggiati”;
  9. Stipulare un contratto di affitto tra le parti;
  10. Registrazione del contratto presso ottenere il CIR entro estate 2020 (al momento applicato solamente in alcuni comuni ma è giusto che siate al corrente;
  11. Richiedere la caparra. 

Locazione turistica in forma non imprenditoriale

Per casa vacanze ad uso turistico non imprenditoriale si intende l’affitto di casa, appartamento, villa etc. in maniera saltuaria e non continuativa. Se la locazione turistica dura meno di 30 giorni all’interno dell’anno solare, non sussiste l’obbligo di apertura della partita IVA e registrazione del contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate.

Utilizzando la cosiddetta modalità “Short Lets” (affitti brevi) è possibile gestire una casa vacanze in forma non imprenditoriale da parte di privati che posseggono meno di 3 unità all’interno dello stesso comune.

Quali sono i requisiti fondamentali per avviare una locazione turistica in forma non imprenditoriale?

  1. L’occasionalità dell’affitto deve essere inferiore a 30 giorni all’interno dell’anno solare;
  2. Stipulazione di un contratto privato tra le parti;
  3. Obbligo di Segnalazione telematica degli ospiti alla Questura di competenza tramite l’apposito servizio online “Servizio Alloggiati” predisposto dalle questure, come previsto da apposito Decreto ministeriale;
  4. Affitto di immobili inferiore a 4 unità per comune. 

Conoscere le varie caratteristiche di queste attività ci aiuta a comprendere quale è la più idonea al tipo di struttura che intendiamo avviare. Come possiamo notare, nonostante possano sembrare molto simili, queste attività si differenziano per aspetti fondamentali che è necessario conoscere per non incorrere a complicanze ed essere preparati, così da fare la scelta giusta e avviare un’attività di successo.

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